ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | November 3, 2023
Dear Chief Acosta,
Ang aking mga magulang ay nagmamay-ari ng kapirasong lupa sa aming probinsiya.
Noong kami ay mga bata pa ay isinangla nila ito sa isang rural bank sa nasabing probinsiya sa halagang Php 1,500.00. Hindi namin namalayan na ito pala ay nagkaroon na ng Extra-Judicial Foreclosure Sale. Ang bangko rin mismo ang nakabili sa nasabing pampublikong bentahan.
Kami ay hindi nakatanggap ng anumang notice ukol dito. Ito rin ay hindi nailathala sa diyaryo.
Dahil dito ay agad kaming nagsampa ng kaso upang ipawalang-bisa ang nasabing Extra-Judicial Foreclosure Sale, ngunit hindi kami kinatigan ng trial court. Sang-ayon sa korte, hindi na kinakailangan na ilathala ang bentahan o auction sale sapagkat ang halaga ng loan ay hindi lagpas sa Php 50,000.00. Ngunit, ang halaga ng aming ari-arian noong panahon na iyon ay nasa Php 100,000.00. Ano ba ang dapat na basehan ng halaga upang ang isang auction sale ay dapat ilathala? Iyong halaga ng inutang o halaga ng lupa? -Japeth
Dear Japeth,
Ang iyong katanungan ay sinagot ng Korte Suprema sa kasong Antonio Baclig v. The Rural Bank of Cabugao, Inc, et al. (G.R. No. 230200, July, 03, 2023, Ponente: Honorable Associate Justice Ramon Paul L. Hernando), kung saan tinalakay nito ang halagang pagbabasehan kung dapat bang ilathala ang auction sale. Ayon sa Korte Suprema:
“Going now to the merits of the Motion for Reconsideration, the Court finds that the auction sale is void for failure to comply with the publication requirement. Sec. 3 of Act No. 3135 expressly requires the publication of the notice of sale if the property is worth more than P400.00, thus:
SECTION 3. Notice shall be given by posting notices of the sale for not less than twenty days in at least three public places of the municipality or city where the property is situated, and if such property is worth more than four hundred pesos, such notice shall also be published once a week for at least three consecutive weeks in a newspaper of general circulation in the municipality or city.”
Malinaw sa nasabing probisyon na ang basehan kung ang notice ng auction sale ay dapat ilathala sa pahayagan ay ang halaga ng ari-arian, at hindi ang halaga ng inutang. Sang-ayon sa Korte Suprema:
“However, as correctly pointed out by Baclig et al. in their Motion for Reconsideration, it is not the value of the loan that determines the necessity of publication; rather, it is the value of the property. This is clear from the wording of Sec. 3.
Significantly, the records show that the subject property was worth more than P400.00 in 1986. The tax declarations show that the land's market value was P121,950.00 and the house erected thereon, Pl 8,360.00. Hence, there is no doubt that the Notice of Extra-Judicial Sale of Foreclosed Properties should have been published.”
Mula sa mga nasabing pahayag ng Korte Suprema, malinaw na dapat ay inilathala ng bangko sa isang pahayagan ang notice ng auction sale ng lupa ng iyong mga magulang sapagkat ang halaga nito ay higit sa Php 50,000.00. Dahil sa hindi ito nasunod ng bangko, hindi balido o walang bisa ang naging auction sale. Maaari pa ninyong mabawi ang lupa ng iyong mga magulang.
Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.
Maraming salamat sa inyong patuloy na pagtitiwala.
Opmerkingen