ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | September 17, 2023
Para sa isang tao, ang bahay at lupa ay dalawa sa mga pangunahing pangangailangan niya at ng kanyang pamilya.
Subalit, ang pagbili ng bahay at lupa ay nangangailangan ng malaking halaga na napakahirap ipunin ng isang ordinaryong empleyado na sumasahod lamang ng minimum na suweldo. Kaya naman, palakasan ng loob ang pagkuha ng housing loan. Sa ganitong paraan ay maaaring magkaroon ng bahay at lupa ang isang indibidwal sa pamamagitan ng paghulog ng buwanang bayad sa kanyang pagkakautang. Habang ito ay hindi pa nakakabayad ay mananatili sa pinagkunan ng loan ang orihinal na titulo ng nasabing bahay at lupa, at mailalabas lamang ito kapag nabayaran na ang lahat ang pagkakautang.
Ngunit, mayroong pagkakataon na nahihirapan ang nangutang na mabayaran ang kanyang buwanang hulog, at upang matiyak na ang kanyang kapakanan ay mapangangalagaan ay ipinasa ang Republic Act No. 6552 o mas kilala bilang “Realty Installment Buyer Protection Act.” Nakapaloob sa batas na ito ang mga karapatan ng mga bumibili ng bahay at lupa nang hulugan (installment basis).
Ayon sa nasabing batas, ang lahat ng transaksyon o kontrata na may kinalaman sa pagbili ng real estate nang hulugan, kabilang ang condominium apartments, kung saan ang buyer ay nakapaghulog na ng bayad sa loob ng 2 taon subalit hindi na niya kaya pang ituloy ang paghuhulog, siya ay pinagkakalooban ng mga sumusunod na karapatan:
1. Karapatang maghulog ng bayad nang walang karagdagang interes sa loob ng palugit na araw (grace period) na nakredito sa kanya ayon sa bilang ng taon na siya ay nakapaghulog. Itinalaga ng batas ang isang buwan na palugit kada isang taon na paghuhulog. Subalit ang karapatang ito ay maaari lamang gamitin ng buyer nang isang beses sa loob ng limang taon na sakop ng kontrata;
2. Kapag ang kontrata ay nakansela, ibabalik ng seller sa buyer ang cash surrender value ng mga naibayad sa nasabing ari-arian. Ang cash surrender value ay may halagang katumbas ng 50% nang kabuuan ng naibayad. Pagkatapos ng limang taon na pagbabayad, may karagdagang 5% para sa bawat dagdag na taon na pagbayad.
Subalit ang ibabalik na halaga ay hindi hihigit sa 90% nang kabuuan ng halaga ng nabayarang hulog. Ang pagkakansela sa kontrata ay marapat na mangyari pagkaraan ng 30 araw pagkatapos makatanggap ang buyer ng paalala (notice) para sa pagkakansela ng kontrata o hiling (demand) na tatapusin na ang termino ng kontrata sa pamamagitan ng notarial act at pagkatapos na naibalik na ang kabuuan ng cash surrender value sa nasabing buyer;
3. Ang lahat ng paunang bayad, deposito o options na naisama sa kontrata ay kasama sa pagkukuwenta nang kabuuan ng naihulog na bayad;
4. Kapag mas mababa sa dalawang taon ang paghuhulog, ang seller ay magbibigay sa bumili ng palugit sa pagbabayad na hindi bababa sa 60 araw mula sa araw na kinakailangang maghulog (due date);
5. Kapag hindi nakapaghulog ang buyer pagkaraan ng palugit na ibinigay sa kanya, maaaring kanselahin ng seller ang kontrata pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap ng buyer ang notice of cancellation o demand of rescission of the contract na nabanggit sa itaas;
6. Sa mga nabanggit, maaaring ibenta ng buyer ang kanyang karapatan o ilipat ito sa iba. Bago ang aktuwal na pagkansela ng kanyang kontrata, maaari niyang i-update ito sa pamamagitan ng pagbabayad ng kanyang mga arrears sa loob ng panahon ng palugit na ibinigay sa kanya;
7. Karapatan ng isang buyer na bayaran nang mas maaga ang kanyang mga hulog o bayaran nang buo ang kanyang pagkakautang sa kahit anong oras nang walang interes. Ang nasabing pagbabayad nang buo ng nasabing kabayaran ay itatala sa likod ng titulo na sumasakop sa nasabing ari-arian. Anumang istipulasyon na kontra sa mga nabanggit ay walang bisa.
Comments