Kasunduan sa pagbenta at pagbili ng lupain

ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | May 21, 2024

Dear Chief Acosta,

Bumili ako ng lupain mula sa aking kaibigan, at pumirma kami ng Deed of Absolute Sale, kung saan nakasaad na ipinagbibili at inililipat niya sa akin ang kabuuang pagmamay-ari sa kanyang lupain. Ipina-notaryo namin ang nasabing kasunduan, at nabayaran ko na rin ang kabuuang halaga ng lupain. Gusto kong malaman kung maituturing na ba ako bilang bagong may-ari ng lupain kahit na hindi ko pa naipapalipat sa aking pangalan ang titulo? -- Nilda

---

Dear Nilda,

Ang kasunduan sa pagbili ng lupain sa pagitan ninyong magkaibigan ay maituturing na ganap na kontrata, sapagkat malinaw ninyong napagkasunduan ang bagay na ipinagbibili at nabayaran mo na ang kabuuang halaga nito. Alinsunod sa Article 1318 ng Republic Act (R.A.) No. 386, o mas kilala bilang The New Civil Code of the Philippines, ang mga sumusunod ay ang mga rekisito upang maituring na ang kasunduan sa pagitan ng dalawang partido ay ganap na:

“Article 1318. There is no contract unless the following requisites concur:

(1) Consent of the contracting parties;

(2) Object certain which is the subject matter of the contract;

(3) Cause of the obligation which is established.”

Gayunpaman, ang usapin ukol sa pagkakaroon ng kasunduan sa pagbili, at ang paglipat ng pagmamay-ari ng bagay na napagkasunduang bilhin ay magkaiba. Ang pagkakaroon ng kasunduan sa pagbili ng isang bagay ay hindi kaagad nangangahulugan na ang pagmamay-ari nito ay maililipat na sa nakabili, sa bisa lamang ng nasabing kasunduan. Ang ating batas ay nagtalaga ng ilang panuntunan upang maikonsidera na ang pagbili at paglipat ng pagmamay-ari ay parehong ganap na. 

Sa iyong sitwasyon, sa kadahilanang kayo ng iyong kaibigan ay nagkaroon ng kasunduan ukol sa bentahan ng lupa, na kung saan malinaw na nakasaad na ipinagbibili at inililipat na niya sa iyo ang kabuuang pagmamay-ari sa kanyang lupain, ang iyong pagmamay-ari ay naging ganap na ng inyong minarapat na ilahad ang nasabing kasunduan sa isang pampublikong dokumento sapagkat ito ay maituturing na constructive delivery o paglipat ng pagmamay-ari ng lupain. Ito ay alinsunod sa Article 712 at 1498 ng New Civil Code kung saan nakasaad ang sumusunod:

“Article 712. Ownership is acquired by occupation and by intellectual creation.

Ownership and other real rights over property are acquired and transmitted by law, by donation, by testate and intestate succession, and in consequence of certain contracts, by tradition.

They may also be acquired by means of prescription xxx

Article 1498. When the sale is made through a public instrument, the execution thereof shall be equivalent to the delivery of the thing which is the object of the contract, if from the deed the contrary does not appear or cannot clearly be inferred… xxx” 

Samakatuwid, sapagkat nagkaroon ng ganap na kasunduan sa pagbili, at ang inyong kasunduan ay nakapaloob sa isang pampublikong dokumento, ang pagmamay-ari ng lupain ay nailipat na sa iyo, at ikaw na ang itinuturing na bagong may-ari nito.  

Subalit, upang lubusan mong mabigyang proteksyon ang iyong pagmamay-ari sa lupain, marapat lamang na ito ay irehistro mo sa iyong pangalan sapagkat ang sinumang partido na walang kinalaman sa nangyaring bilihan sa pagitan mo at ng iyong kaibigan, ay walang pananagutan na kilalanin ang iyong pagmamay-ari sa pagkakataong ito ay ipagbili sa kanya. Ang pagkilala ng iyong pagmamay-ari sa lupain laban sa sinumang partido ay mabibigyang-bisa lamang kung ang lupain ay irerehistro mo sa iyong pangalan sa ilalim ng Torrens System.  Ito ay malinaw na ipinaliwanag ng Korte Suprema sa kaso ng Felipa Binasoy Tamayao, et al. vs. Felipa Lacambra, et al. (G.R. No. 244232, November 03, 2020), sa panulat ni Kagalang-galang na Kasamang Mahistrado Benjamin S. Caguioa, na kung saan inilahad ang kahalagahan ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng lupain:

“While registration is not essential for perfection or performance however, registration under the Property Registration Decree or P.D. 1529 would be prudent in order to give due notice to third persons regarding the change of ownership.  Notably, while valid between the contracting parties, the non-registration of a sale will render the rights of a buyer/property owner vulnerable to an innocent purchaser for value. Nevertheless, since no innocent purchaser for value is involved in this case, the better right of the heirs of Lacambra must be sustained.”

Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.

Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.