ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | September 8, 2024
Dear Chief Acosta,
Halos limang taon na akong naghuhulog para sa subdivision lot na binili ko, ngunit hanggang ngayon ay wala pang update kaugnay sa pag-develop ng lupa. Nagpasya ako na mag-claim na lamang ng refund. Saklaw ba ito ng Maceda Law? May nabasa rin ako tungkol sa Section 23 ng PD 957. Ano ba ang dapat kong gawin? Sana ay malinawan ninyo ako.
— Ms. J
Dear Ms. J,
Ang iyong sitwasyon ay maaaring saklaw ng dalawang batas na nagbibigay proteksyon sa mga buyers ng real estate: ang Republic Act (R.A.) No. 6552 o mas kilala bilang “Realty Installment Buyer Act” o “Maceda Law” at ang Presidential Decree (P.D.) No. 957 o “Subdivision and Condominium Buyers' Protective Decree.”
Sa ilalim ng Maceda Law, kung nakapagbayad na ng higit sa dalawang taong hulog ang isang bumili ng real estate nang hulugan o buyer on installment payments, ngunit pumalya siya sa pagbabayad para sa mga susunod o karagdagang buwanang hulog, may karapatan ang nasabing buyer na ipagpatuloy ang pagbabayad sa loob ng isang grace period nang walang karagdagang interes; o mabawi ang “cash surrender value” o CSV ng kanyang mga naibayad. Ang CSV ay katumbas ng limampung porsyento (50%) ng kabuuang naibayad at karagdagang limang porsyento (5%) ang maaari pa niyang mabawi sa bawat taon na siya ay nakapagbayad kung higit sa limang taon na siyang nakapaghulog.
Gayunpaman, hindi lalagpas sa siyamnapung porsyento (90%) ng kabuuang naibayad ang maaaring maibalik sa kanya. Para sa higit na kalinawan, ang buong tuntunin ay nakasaad sa Section 3 ng R.A. No. 6552:
“Section 3. In all transactions or contracts involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-eight hundred forty-four, as amended by Republic Act Numbered Sixty-three hundred eighty-nine, where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:
To pay, without additional interest, the unpaid installments due within the total grace period earned by him which is hereby fixed at the rate of one month grace period for every one year of installment payments made: Provided, That this right shall be exercised by the buyer only once in every five years of the life of the contract and its extensions, if any.
If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty per cent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.
Down payments, deposits or options on the contract shall be included in the computation of the total number of installment payments made.”
Sa kabilang banda, ang P.D. No. 957 ay nagbibigay proteksyon sa mga buyer ng subdivision o condominium projects na hindi nade-develop ayon sa napagkasunduang plano. Ayon sa Section 23 ng nasabing batas, may karapatan ang isang buyer na mabawi ang kabuuang naibayad niya, kabilang na ang amortization interests, ngunit hindi kasama ang delinquency interests, matapos niyang maipaalam ang kanyang pagnanais na hindi na magpatuloy sa pagbabayad bunsod ng hindi pagtupad ng may-ari ng proyekto o developer sa pagsulong ng subdivision o condominium project sa naitakdang panahon. Nakasaad sa batas na:
“Section 23. Non-Forfeiture of Payments. No installment payment made by a buyer in a subdivision or condominium project for the lot or unit he contracted to buy shall be forfeited in favor of the owner or developer when the buyer, after due notice to the owner or developer, desists from further payment due to the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plans and within the time limit for complying with the same. Such buyer may, at his option, be reimbursed the total amount paid including amortization interests but excluding delinquency interests, with interest thereon at the legal rate.”
Sa iyong ibinahagi na sitwasyon, magiging mainam kung ikaw ay makipag-ugnayan sa aming PAO district office upang ikaw ay makausap ng isa sa aming mga abogado at mahimay ang mga impormasyon ukol sa iyong nabanggit na legal na suliranin. Para na rin masuri ang iyong mga dokumento at ebidensya kaugnay ng iyong suliranin at mapag-aralan ang maaari mong gawin na legal na hakbang o remedyo, kung mayroon man. Karaniwang matatagpuan ang aming district offices sa loob o malapit sa munisipyo, kapitolyo, city hall, o mga hall of justice ng bawat bayan, siyudad o probinsya.
Kung ikaw ay bibisita sa aming district office, mangyari lamang na dalhin ang lahat ng mga dokumento na mayroong kaugnayan sa suliranin na iyong nabanggit upang ito ay mapag-aralan alinsunod sa batas at mga alituntunin ng aming tanggapan. Magdala na rin ng alinman sa mga sumusunod na proof of indigency: (a) pay slip, income tax return o iba pang patunay ng iyong kinikita (proof of income); (b) certificate of indigency mula sa barangay kung saan kayo nakatira; o (c) certificate of indigency mula sa Department of Social Welfare and Development na nakasasakop sa lugar kung saan ka nakatira.
Sana ay nabigyan namin ng linaw ang iyong katanungan. Ang payong aming ibinigay ay base lamang sa mga impormasyon na iyong inilahad at maaaring magbago kung mababawasan o madaragdagan ang mga detalye ng iyong salaysay.
Maraming salamat sa iyong patuloy na pagtitiwala.
Comments