ni Atty. Persida Rueda-Acosta @Magtanong Kay Attorney | Mar. 16, 2025
Ang bahay at lupa ay dalawa sa mga pangunahing pangangailangan ng tao sapagkat ito ang magsisilbing silungan niya matapos ang mahabang oras ng pagtatrabaho. Para sa mga walang minana sa kanilang mga magulang maliban sa kanilang edukasyon, ang pagkakaroon ng bahay at lupa ay hindi ganoon kadali. Kayod, hirap at pagtitipid ang katumbas nito. Kaya naman ang ating batas ay nagbibigay ng proteksyon sa mga nagmamay-ari ng bahay at lupa o ang mga real properties. Ang mga karapatan at tungkuling ito ay nakapaloob sa Articles 414 hanggang 465 ng New Civil Code of the Philippines.
Kabilang sa mga itinuturing na real properties ay mga pag-aaring lupa, bahay o gusali. Sang-ayon sa batas, ang may-ari ng lupa kung saan ang isang bahay ay nakatayo ay nagmamay-ari rin ng lahat ng nakalagay sa loob ng kanyang bahay o gusali katulad ng paintings, machineries o anumang uri ng gamit na nagsisilbing pampaganda sa nasabing bahay o gusali. Maging ang mga kayamanang matatagpuan sa ilalim ng nasabing lupa ay pag-aari rin ng nagmamay-ari ng nasabing lupa. Kung ang pagkakatagpo ng mga kayamanan o treasures ay nagkataon lamang, kalahati nito ay mapupunta sa nakahanap subalit kung ang nakahanap ay trespasser, walang bahagi na mapupunta sa kanya.
Kapag ang nasabing pag-aaring bahay at lupa ay nasa posisyon ng ibang tao at may magandang loob na nagsagawa rito ng mga bagay para mapataas ang halaga ng nasabing ari-arian, kinakailangang mabayaran ng may-ari ang mga nasabing gastusin.
Bilang may-ari, siya ay may karapatan ding paalisin ang lahat ng taong umuukupa ng kanyang pag-aari at maaari siyang gumamit ng mga rasonableng paraan para tuluyang lisanin ng mga nasabing umuukupa ang kanyang pag-aari. Kaugnay nito ay ang karapatan ng may-ari na pigilan ang anumang napipintong pang-aagaw ng ibang tao ng kanyang mga pagmamay-ari.
Karapatan din ng may-ari ng isang bahay at lupa na palagyan ng bakod ang nasabing pag-aari upang mapigilan ang ibang tao na subuking agawin ito mula sa kanya o okupahin nang wala siyang pahintulot. Walang tao ang maaaring agawan ng kanyang karapatan sa kanyang pagmamay-ari maliban ang mga may kapangyarihan at pagkatapos na mapatunayan na ito ay gagamitin para sa pampublikong pangangailangan at mabayaran ang kaukulang kabayaran (just compensation) ng nasabing pag-aari.
Kaakibat sa mga karapatang nabanggit ay ang karapatan ng isang nagmamay-ari ng lupa at bahay na magsampa ng kaso sa husgado upang pigilan ang tangkang pang-aagaw ng sinuman. Maaari rin siyang magsampa ng kaso upang ipawalang-bisa ang mga instrumentong ipinalalabas na nagsisilbing balakid sa kanyang maayos na pananatili sa kanyang lupa at bahay. Ang mga aksyong ito ay maaaring Forcible Entry o Unlawful Detainer, Quieting of Title, Accion Publiciana o Accion Reivindicatoria.
Ang Forcible Entry ay isang aksyon para mabawi ang pisikal o materyal na posisyon sa pag-aaring bahay, lupa o gusali kapag ang taong dating nasa posisyon dito ay nawalan ng karapatang tumira sa nasabing ari-arian nang dahil sa puwersa, pananakot o sa anumang paraan. Ang isyu sa ganitong uri ng aksyon ay ang pisikal na posisyon. Samantalang sa aksyong Unlawful Detainer, ito ay isinasampa kung ang posisyon ng isang tao sa pag-aari niyang lupa, bahay o gusali ay hindi maibalik sa kanya pagkatapos ng isang kontrata.
Ang kasong Forcible Entry at Unlawful Detainer ay marapat na maisampa sa husgado sa loob ng isang taon mula nang ang nasabing tao ay napagkaitan ng kanyang karapatan sa posisyon sa nasabing ari-arian.
Sa aksyong Quieting of Title, ito ay maaaring isampa ng isang tao kapag ang titulo ng ari-arian ng isang tao ay nagkaroon ng kalabuan (cloud) o anumang kanyang interes dito nang dahil sa isang instrumento, tala, interes o aksyon na sa tingin ay balido at epektibo subalit sa katotohanan ay hindi epektibo, hindi balido at hindi maaaring bigyan ng bisa. Ang aksyong ito ay isinasampa upang tanggalin ang nasabing kalabuan (cloud) o para bigyan ng katahimikan ang titulo. Ang kasong ito ay isinasampa sa Regional Trial Court (RTC) kung saan ang nasabing ari-arian ay matatagpuan.
Sa Accion Publiciana, ito ay isinasampa upang mabawi ang karapatang angkinin ang isang pag-aari. Ito ay isinasampa sa Regional Trial Court (RTC) kung saan matatagpuan ang pinag-uusapang ari-arian sa loob ng 10 taon na ang karapatang angkinin ang nasabing ari-arian ay nagkaroon ng balakid. Ang isyu rito ay ang mas nakahihigit na karapatan sa posisyon (right to possess) sa nasabing ari-arian.
Ang Accion Reivindicatoria ay isang aksyon para bawiin ang karapatang magmay-ari ng isang pag-aaring hindi natitinag (real property). Ito ay isinasampa sa Regional Trial Court (RTC) sa lugar kung saan ang nasabing ari-arian ay matatagpuan. Sa ganitong uri ng aksyon, ang pinag-uusapan at pinaglalabanan dito ay ang isyu ng pagmamay-ari (ownership).
Kaugnay sa mga karapatang nabanggit, tungkulin ng may-ari ng bahay, lupa o anumang gusali na panatilihing maayos ang kanyang mga pag-aari nang sa ganoon ang kanyang pagmamay-ari ay hindi makasakit o magdulot ng pinsala sa ibang tao. Mawawalan ng karapatan ang isang may-ari ng gusali o bahay na pigilin ang mga may kapangyarihan na sirain ang kanyang pagmamay-ari kapag ang kanyang ari-arian ay maaaring maging sanhi ng labis na kapahamakan sa ibang tao kumpara sa kapinsalaang kanyang matatamo kapag sisirain ang kanyang ari-arian. Subalit maaari siyang humingi ng bayad-pinsala (damages) sa taong nakinabang sa pagkasira ng nasabing ari-arian.
Comments