Mga karapatan ng mga nagmamay-ari ng bahay at lupa

DR. PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA / MAGTANONG KAY ATTORNEY

KABILANG sa mga itinuturing na real property ay ang mga pag-aaring lupa, bahay o gusali. Sang-ayon sa batas, ang may-ari ng lupa kung saan ang bahay ay nakatayo ay nagmamay-ari rin ng lahat ng mga nakalagay sa loob ng kanyang bahay tulad ng paintings, machineries o anumang uri ng gamit. Maging ang mga kayamanang matatagpuan sa ilalim ng nasabing lupa ay pag-aari na rin ng nagmamay-ari ng nasabing lupa. Kapag ang pagkatagpo ng mga kayamanan o treasure ay nagkataon lamang, kalahati nito ay mapupunta sa nakahanap subalit, kung ang nakahanap ay trespasser, walang anumang bahagi ng kayamanan ang mapupunta sa kanya.

Kapag ang pag-aaring bahay at lupa ay nasa posisyon ng ibang tao at may magandang loob na nagsagawa rito ng mga bagay para mapataas ang halaga ng nasabing ari-arian, kinakailangang mabayaran ng may-ari ang nasabing mga gastusin. Ito ay alinsunod sa probisyon ng batas na ang sinuman ay hindi maaaring magkaroon ng benepisyo o tubo mula sa kapinsalaan ng ibang tao.

Bilang may-ari, siya ay may kara­pa­tang paalisin ang lahat ng taong umuokupa ng kanyang pag-aari at maaari siyang gumamit ng mga raso­nableng paraan upang tuluyang lisanin ng nasabing mga umuokupa ang kanyang pag-aari. Kaugnay nito ay ang karapatan ng may-ari na pigilan ang anumang napipintong pang-aagaw ng ibang tao ng kanyang mga pagmamay-ari.

Gayundin, karapatan ng may-ari ng bahay at lupa na palagyan ng bakod ang nasabing pag-aari upang mapigilan ang ibang tao na subukang agawin ito mula sa kanya o okupahin nang wala siyang pahintulot. Walang tao ang maaaring agawan ng karapatan sa kanyang pagmamay-ari maliban ang mga may kapangyarihan at pagkatapos na mapatunayan na ito ay gagamitin para sa pampublikong pangangailangan at mabayaran ang kaukulang kabayaran (just compensation) ng nasabing pag-aari.

Kaakibat sa mga karapatang na­banggit ay ang karapatan ng nagmamay-ari ng lupa at bahay na magsampa ng kaso sa husgado upang pigilan ang tangkang pang-aagaw ng sinuman. Maaari rin siyang magsampa ng kaso upang ipawalambisa ang mga instru­men­tong ipinalalabas na nagsisilbing balakid sa kanyang maayos na pananatili sa kanyang lupa at bahay. Ang mga aksiyong ito ay maaaring forcible entry o unlawful detainer, quieting of title, accion publiciana o accion reivindica­toria.

Ang forcible entry ay aksiyon para mabawi ang pisikal o materyal na posisyon sa pag-aaring hindi natitinag kapag ang taong dating nakaposis­yon dito ay nawalan ng karapatang tumira sa nasabing ari-arian nang dahil sa puwersa, pananakot o sa anumang paraan. Ang isyu sa ganitong uri ng aksiyon ay ang pisikal na posisyon, samantalang, sa aksiyong unlawful detainer, ito ay isinasampa kung ang posisyon ng tao sa pag-aari niyang hindi natitinag ay hindi maibalik sa kanya pagkatapos ng kontrata. Ang forcible entry at unlawful detainer ay marapat na maisampa sa husgado sa loob ng isang (1) taon mula nang ang nasabing tao ay napagkaitan ng kanyang karapatan sa posisyon sa nasabing ari-arian.

Sa aksiyong quieting of title, ito ay maaaring isampa ng tao kapag ang titulo ng ari-arian ng tao ay nagkaroon ng kalabuan (cloud) o anumang inte­res dito nang dahil sa instrumento, tala, interes o aksiyon na sa tingin ay balido at epektibo subalit, sa katoto­hanan ay hindi epektibo, hindi balido at hindi maaaring bigyan ng bias. Ang aksiyong ito ay isinasampa upang tanggalin ang nasabing kalabuan (cloud) o para bigyang-katahimikan ang titulo. Ang kasong ito ay isinasampa sa regional trial court kung saan ang nasabing ari-arian ay matatagpuan.

Sa accion publiciana, ito ay isinasampa upang mabawi ang karapatang angkinin ang pag-aari. Ito ay isinasampa sa regional trial court kung saan matatagpuan ang pinag-uusapang ari-arian sa loob ng sampung (10) taon na ang karapatang angkinin ang nasabing ari-arian ay nagkaroon ng balakid. Ang isyu rito ay ang mas nakahihigit na karapatan sa posisyon (right to possess) sa nasabing ari-arian.

Ang accion reivindicatoria ay aksiyon para bawiin ang karapatang pagmamay-ari ng pag-aaring hindi natitinag (real property). Ito ay isinasampa sa regional trial court sa lugar kung saan ang nasabing ari-arian ay matatagpuan. Sa ganitong uri ng aksiyon, ang pinag-uusapan at pinaglalabanan ay ang isyu ng pagmamay-ari (ownership).

Kaugnay sa mga karapatang nabang­git, tungkulin ng may-ari ng hindi natiti­nag na ari-arian na panatilihing maayos ang kanyang mga pag-aari nang sa gayun ang kanyang pagmamay-ari ay hindi makasakit o magdulot ng pinsala sa ibang tao. Mawawalan ng karapatan ang may-ari ng gusali o bahay na pigilin ang mga may kapangyarihan na sirain ang kanyang pagmamay-ari kapag ang kanyang ari-arian ay maaaring maging sanhi ng labis na kapahamakan sa ibang tao kumpara sa kapinsalaang kanyang matatamo kapag sisirain ang kanyang ari-arian. Subalit, maaari siyang humingi ng bayad-pinsala (damages) sa taong nakinabang sa pagkasira ng nasabing ari-arian.